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【電話1本でOK】入居中の家賃交渉が成功する3つのポイント

 

 

建物の価値は時間の経過とともに価値が大きく下がります。

賃貸住宅は入居前に家賃交渉をする方もいらっしゃるかと思いますが、

実は入居後の方が交渉成立することも多いです。

下手な相談をし家主と遺恨を残さないためにも

この手の相談を受けてきた中で、

実際に家賃減額に応じた方の失敗しない共通点をまとめていきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

①家賃交渉のタイミング

基本的に家賃減額の判断をするとは家主になります。

ですのでまずは、家主側の気持ちで考えましょう。

よくあるパターンとしては

「更新時のついでに交渉し家賃が下がればラッキー」ぐらいで交渉される方も

いらっしゃいますが、全くおすすめしません。

なぜなら賃貸は結婚・出産や転勤などで入れ替わりが激しく

3~5年住んだかからといって周辺家賃相場と差がでるわけでもありません。

ですので家主・管理会社は

「周辺相場も理解していないのに自分本位の主張をされる方」だなと違和感を感じます。

「この家賃が気に入らないのであれば、退去すればいいのに、、、」

下手な交渉をされる方に家主・管理会社が思うことはこれが本音です。

 

ですのでまず、入居中の家賃交渉のタイミングの目安としては、

契約開始から10年以上でお考え下さい。(最低でも8年以上)

契約開始から10年経過していれば、周辺家賃相場に開きがでますので、

自分の支払っている家賃と新規募集家賃の差額が1万円前後でることも多いです。

このタイミングで交渉を開始するのが、成功する1つめの条件です。

 


 

 

②周辺相場・空室状況の理解

次に周辺相場の理解ですが、具体的に自分が今支払っている家賃と

新規募集家賃がどれくらい差があるのか調べてみましょう。

これを調べることによって交渉する際の減額金額に影響します。

調べるといっても方法は簡単で、入居前に見ていた部屋探しサイトで

自分の物件を検索してみることです。



これで自分の住んでいる物件の新規募集家賃がわかります。

例えば新規募集家賃と自分の家賃の差額が1万円だった場合でも、

家主として1万円の減額をしていては賃貸経営が成り立ちませんので、

差額の50%が交渉額の目安になります。

そしてもう1つ重要なのが自分の住んでいる物件の入居状況です。

満室の場合であれば、退去したとしてもその1部屋を他の入居者で埋めれば補填出来ますが、

空室がかなり多い場合は賃貸経営が成り立ちませんので

家主も退去されることを引き止めるはずですので、

このタイミングが重なれば非常に優位に交渉を進めれると思います。

 


③契約条項の確認

 

最後に確認しないといけないことは、

契約条項で家賃減額請求をそもそも拒否している契約もありますが、

民法の解釈では

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、

土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、

又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」(借地借家法32条1項)に

増減請求できると規定されています。

 

ですので当事者間で増減額について協議が整わない場合には、

裁判所に相当な増減額の判断を求めることができます。

 


 

家主が家賃減額に応じる理由の最終的な共通点は

「この人は長年優良に住んでくれているので、この先もここに住んでほしい」という思いです。

家主としては入居者の家賃を下げてもなんのメリットもありません。

家賃を下げてでもこの先も住んでほしいと思ってもらうような、

交渉の下準備をした上で、誠実な態度で望めば良い結果になるかと思います。

 

 

 

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